La vente d’un bien immobilier non raccordé au tout-à-l’égout pose systématiquement la question de l’état de l’installation d’assainissement non collectif (ANC). Mais en cas de non-conformité, à qui revient la responsabilité ? Vendeur, acquéreur, notaire ou SPANC ? Voici un point complet pour bien comprendre vos droits et obligations.
Un diagnostic obligatoire avant toute vente
Depuis le 1er janvier 2011, la loi impose un diagnostic de l’assainissement non collectif pour toute vente d’un bien immobilier non raccordé au réseau public de collecte. Ce contrôle est réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).
Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Ce document informe l’acheteur sur :
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la conformité ou non de l’installation
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les éventuels risques pour la santé ou l’environnement
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la nécessité ou non de réaliser des travaux
Qui est responsable des travaux de mise en conformité ?
En cas de non-conformité signalée par le SPANC, la loi prévoit que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la vente pour effectuer les travaux de mise en conformité.
Cependant, il est tout à fait possible d’en convenir autrement dans l’acte de vente. Plusieurs cas sont possibles :
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Le vendeur réalise les travaux avant la vente, pour vendre un bien conforme
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L’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux après la vente
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Une négociation du prix est faite pour compenser les travaux à venir
Le notaire formalise les engagements de chaque partie dans l’acte.
Et le notaire, quel est son rôle ?
Le notaire a un rôle d’information et de vérification. Il doit s’assurer que :
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le diagnostic SPANC est présent et valide (moins de 3 ans)
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l’acheteur a été informé de l’état de l’installation
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les engagements des parties sur la prise en charge des travaux sont clairement rédigés
Il n’est pas responsable de la non-conformité, mais peut engager sa responsabilité en cas de défaut d’information.
Peut-on vendre un bien avec un assainissement non conforme ?
Oui, la vente est possible, à condition que l’acheteur soit informé de la non-conformité et qu’un diagnostic valide soit joint au dossier.
Il est fortement recommandé de :
En cas de défaut de diagnostic ou d’information, l’acheteur pourrait invoquer un vice caché ou un manquement au devoir d’information, avec possibilité d’annulation ou de compensation.
Bon à savoir
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Les travaux à réaliser doivent être conformes aux prescriptions du SPANC
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Le coût des travaux peut faire l’objet d’un financement (prêt, subvention locale, aides de l’ANAH)
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La non-conformité n’empêche pas la vente, mais nécessite transparence et formalisation
Pour aller plus loin :
